固镇县人民政府

关于印发《固镇县物业管理暂行办法》的通知

固政〔2020〕78号

 

各乡、镇人民政府，县政府各部门、各直属单位，驻固各单位:

《固镇县物业管理暂行办法》已经县十二届政府第76次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

 

                                 固镇县人民政府  

                                 2020年12月18日  

 

固镇县物业管理暂行办法

 

第一章  总 则

 

第一条 为规范我县物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进我县物业行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》、《安徽省地方标准住宅区物业服务标准》及《蚌埠市人民政府印发关于进一步加强物业管理工作意见的通知》（蚌政秘〔2016〕76号）等规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内物业管理及其监督相关活动。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理、专业服务与依法监督相结合的原则进行。

第四条 县政府负责把物业管理纳入社会管理范畴，按照以各乡镇政府、经济开发区为主，社区居委会落实，住建局指导，相关部门配合，以块为主、属地管理的原则，健全属地管理机制，强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管职责，充分发挥各乡镇政府、经济开发区管委会、社区居委会和业主自治组织的作用，增强工作合力。根据新建小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。明确人民政府及相关部门住宅小区物业管理工作职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。

各乡镇政府、经济开发区主要职责：

（一）督促社区居委会加强辖区住宅小区物业管理；

（二）组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生所辖住宅小区业主委员会；监督和指导业主大会和业主委员会的日常活动；负责业主委员会的换届选举；

（三）对已成立业主委员会的住宅小区进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

（四）协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区居委会管理及服务的关系；

（五）组织、指导、督促本区域内的单位和个人做好消防工作，指导、支持、帮助居、村民委员会开展群众性消防工作；

（六）对辖区物业管理工作进行监督和检查，协助县住建局、城市管理局、自然资源和规划局、公安局、消防救援大队、发展改革委、生态环境分局、市场监管局、文化和旅游局、教体局、民政局、水利局、卫健委、供电、通讯等相关部门，加强对住宅小区管理工作的指导和检查；

（七）协调和监督物业服务企业的交接；

（八）协调和监督老旧小区物业管理；

（九）参与本辖区物业管理检查和考评工作；

（十）负责组织召集物业管理联席会议；

（十一）对社区居委会在物业管理工作落实情况进行考核；

（十二）依法履行其他职责。

社区居委会主要职责：

（一）具体负责组织、监督小区业主委员会的成立，指导业主委员会开展工作；

（二）指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，落实物业服务项目，组织物业管理实施；

（三）督促检查物业服务企业，落实服务合同，调处管理服务中的矛盾；

（四）建立物业管理和服务考核奖惩体系，对辖区物业小区的物业管理和服务进行考核；

      （五）负责对非小区以外的居民区进行常规性的管理；

（六）不具备成立业主委员会或环物委条件的小区，由社区居委会代为行使业主委员会或环物委职责，选聘物业服务业进行管理；

（七）社区居委会应当确定消防健全管理人，组织居民制定防火安全公约，宣传家庭防火和应急逃生知识，进行防火安全检查。

住房和城乡建设局主要职责：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动；

（二）拟定、制定和宣传物业管理相关政策；

（三）负责建立物业服务企业信用档案（原资质的监管工作）；

（四）建立健全住宅小区消防安全标准化管理制度，有针对性地对住宅小区开展消防安全检查，及时督促整改火灾隐患；

（五）负责物业管理选聘活动的指导和监督工作,执行物业诚信制度；

（六）负责监督、指导物业的承接查验工作；

（七）负责住宅专项维修资金的收取、监督和指导工作；

（八）负责指导业主大会和业主委员会筹备、选举工作；

（九）指导各乡镇政府、经济开发区管委会依法开展物业管理相关工作；

（十）依法履行的其他职责。

城市管理局职责：

（一）负责物业小区内擅自改变房屋用途及房屋外观行为的查处；

（二）负责物业小区内乱搭乱建、擅自占用公共通道、侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备、私接乱拉电线等行为的查处；

（三）负责物业小区内装饰装修中的违规违法行为的查处；

（四）负责物业小区内损坏绿化设施行为的查处；

（五）负责物业小区内饲养家禽家畜，影响环境卫生的行为的查处；

（六）负责物业小区内建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违法规定悬挂、张贴宣传品的行为的查处；

（七）依法履行的其他职责。

县城市管理局依据《关于印发<安徽省住房城乡建设领域行政 处罚权集中行使工作衔接规范 （试行）>的通知》和《蚌埠市住建局关于做好住房和城乡建设领域管理和处罚衔接工作的通知》规定，对依照县住建等部门移送案件线索材料能够初步认定上述第（一）至第（六）项违法行为存在且需要行政处罚的，应及时立案查处。

公安局职责：

（一）指导住宅小区物业做好人防、物防、技防等安全防范工作，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制；

（二）指导物业保安开展培训，指导物业服务企业做好安全防范工作；

（三）处理小区内发生的刑事、治安案件，调解民事纠纷；

（四）指导物业企业、业主委员会设立物业管理区域内合理的交通标识；

（五）对辖区内住宅物业消防安全管理和居、村民委员会履行消防安全责任的情况以及上级公安机关确定单位实施日常消防监督检查；对监督检查发现或者群众举报、投诉的火灾隐患进行核查，并监督整改；保护火灾现场，协助调查火灾事故原因，依法控制火灾肇事嫌疑人。

（六）依法履行的其他职责。

消防救援大队职责：

（一）指导社区居委会、村民委员会、物业服务企业的消防安全宣传培训和消防演练；

（二）对占用、堵塞、封闭的消防通道、安全出行，妨碍消防车通行的行为进行依法核查；

（三）对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行依法核查；

（四）对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行依法核查；

（五）依法履行的其他职责。

发展改革委职责：

（一）负责对物业服务收费的监督检查；

（二）负责物业管理收费相关标准的核定；

（三）负责物业服务企业服务的小区收费备案；

（四）依法履行的其他职责。

市场监管局职责：

（一）受理价格投诉，依法查处物业服务企业的价格的违法行为；

（二）负责物业服务企业未按国家和省、市有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目或者公布失实的查处；   

（三）负责对物业管理区域内未取得许可从事经营活动的行为进行查处；

（四）负责对住宅小区内电梯、锅炉、压力容器等特种设备安全实施监督管理，督促物业企业做好特种设备的检验检测、注册登记、维护保养与作业人员持证上岗等事项，查处安装、改造、维修、保养和使用中的其他违规行为。

（五）依法履行的其他职责

政府各职能部门应按照各自职责，做好各自的物业管理工作。生态环境分局、供水、供电、通讯、燃气等单位要加强对物业区域内特种设备专项服务安全的保障。

第五条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由县政府召开，城关镇、住建局负责召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一） 业主委员会未依法履行职责；

（二） 业主委员会未依法换届；

（三） 物业服务企业未依法撤出和办理交接手续；

（四） 物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五） 其他需要协调解决的相关事项。

第六条 本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，由各乡镇政府、经济开发区管委会为组织主体，选聘物业服务企业分部实施管理。

 

第二章 前期物业管理

 

第七条 新建小区实行前期物业管理。在业主大会选聘物业企业之前，建设单位应当依法选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用，开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、公用设施、设备等。

第八条 新建小区的开发建设单位，在办理商品房预（销）售许可证前，必须通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑面积小于五万平方米的住宅物业、建筑面积小于二万平方米的非住宅物业，经县住房和城乡建设局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》对应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买受人的合法权益。

开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第十条 固镇县住房和城乡建设局应制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业服务活动。

第十一条 前期物业服务费用由物业买受人按标准承担。开发建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十二条 开发建设单位与所选聘（中标）的物业服务企业签订前期物业合同应向各乡镇政府、开发区管委会和县住房和城乡建设局备案，前期物业服务合同一式四份，开发建设单位、物业服务企业、各乡镇政府或开发区管委会、固镇县住房和城乡建设局各执一份。

前期物业服务合同，合同约定期限不超过3年（从首批交房日期计算），本办法实施前已签订超过3年前期物业服务合同、且未成立业主委员会的小区，社区居委会协助业主选聘物业服务企业。

 

第三章 物业的承接与查验

 

第十三条 新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全设施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。

第十四条 开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理房屋用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具体位置。

新建小区，开发建设单位应按照以下标准配置物业用房：

（一）地上一层或一层以上、空间独立、区域集中便于开展物业管理活动；

（二）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置；

（三）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；

（四）具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

物业房屋用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业房屋用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业房屋用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位移交物业房屋用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。

集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。、

物业房屋用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业房屋用房具体位置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。

未经业主大会同意，不得改变物业房屋用房的用途。物业房屋用房不得买卖、抵押和出租，县不动产登记局不得办理转移登记。

第十五条 申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：

（一） 开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确；

（二） 开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件；

（三） 开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求规整完毕；

（四） 小区内施工机械、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁；

（五） 法律、法规规定的其他条件。

第十六条 开发建设单位应当在物业交付使用30日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。现场查验20日前，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、竣工验收合格证等竣工验收资料；

（二）业主名册；

（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（六） 物业及配套设施的产权清单；

（七）物业服务用房的清单；

（八） 物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出移交资料的详细清单并书面承诺15日内补交齐全。

第十七条 物业承接查验应形成书面记录。查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应由开发建设单位和物业服务企业参加查验记录的人员签字认可并签订物业承接查验协议。

第十八条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，向固镇县住房和城乡建设局和县城关镇报送下列材料：

（一） 前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）开发建设单位移交资料清单；

（五） 查验、交接记录；

（六） 其他承接查验有关文件。

物业服务企业在承接物业后应当将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

 

第四章 业主、业主大会及业主委员会

 

第十九条 房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律法规规定的其他有效证明为依据。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有以下权利：

（一） 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；

（三） 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四） 参加业主大会会议，行使投票权；

（五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）选举业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十） 法律、法规以及管理规约规定的其他权利。

第二十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务；

（一） 遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二） 配合、支持物业服务企业按照管理规约物业服务合同实施物业管理活动；

（三） 遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（六） 全额按时缴纳物业服务费及相关费用；

（七） 法律、法规以及管理规约的其他义务。

第二十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者以分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二） 分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，自然毗邻或其配套设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三） 已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，或不具备成立业主委员会或环物委条件的小区，由社区居委会代为行使业主委员会或环物委职责，选聘物业服务业进行管理。

第二十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照有关法律法规以及本办法的规定或者业主大会议事规则开展活动。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。

第二十三条 物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%或者首批物业交付满三年的，开发建设单位、业主应向辖地各乡镇政府或经济开发区管委会提出召开首次业主大会的书面要求，并及时报送下列筹备首次业主大会会议所需要的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总面积图；

（五）交付使用公共设施设备的证明；

（六）物业管理服务用房配置证明；

（七）其他相关的文件资料。

第二十四条 符合成立业主大会条件的，各乡镇政府或经济开发区管委会自收到业主提出筹备业主大会书面申请45日内，负责指导和联系物业所在地社区居委会，由社区居委会具体组织成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、社区居委会代表组成。筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由各乡镇政府或经济开发区管委会代表担任。筹备组中业主代表和业主委员会候选人的产生，并接受各乡镇政府或开发区管委会的监督和综合评定。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由各乡镇政府或经济开发区管委会协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当协助配合筹备组开展工作，并由建设单位承担首次业主大会会议的筹备经费。筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定开展工作。

第二十五条 下列事项由业主大会决定：

（一） 制定和修改业主大会议事规则；

（二） 制定和修改管理规约；

（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

（十） 否决业主委员会做出的不适当提议或决定；

（十一）有关法律、法规以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项；

决定前款第（六）项和第（七）项规定的事项以及处分共有物业的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议以及有法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知各乡镇政府或经济开发区管委会应派出代表参加会议，及时掌握动态。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。业主大会或者业主委员会的决定应当自决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项，履行业主大会赋予的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五） 监督管理规约的实施；

（六） 督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；

（七） 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会应当是物业管理区域内的业主，并符合有关法律、法规或者章程、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

担任业主委员会的委员，若有损坏房屋结构、违法搭建、欠交物业服务费或者专项维修资金等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，应按业主大会确定的规则予以罢免。

第二十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定或委托物业服务企业管理。

经业主大会决定或者业主共同决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第三十条 业主大会、业主委员会准备对物业管理事项做出决定的，应当提前告知各乡镇政府或开发区管委会应对拟定的事项进行先期的论证、评估。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会的 决定违法有关法律、法规或者章程的，各乡镇政府或开发区管委会应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

第五章 物业服务

 

第三十一条 物业服务企业应当按照国家规定完成注册后承接物业服务业务，并接受企业诚信制度的约束。

物业服务企业承接物业服务项目，应当向各乡镇政府或经济开发区管委会和县住房和城乡建设局备案。

物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理。

物业服务企业在本县从事物业管理服务的，对列入经营异常名录与严重违法名单的，禁止参与招投标活动。

规范物业服务企业履约保证金制度。引导物业服务企业中标后缴纳物业服务企业履约保证金，进一步加强物业服务市场监管，切实提高物业服务企业履约意识，维护业主合法权益。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理服务用房、合同期限、协助配合社区居委会各项工作、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同中有关安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业聘请公共秩序维护员，应当遵守国家有关规定。公共秩序员在维护小区的公共秩序时，应当履行职责，不得侵占公民的合法权益。

第三十五条 物业服务企业享有以下权利：

（一） 依法、依规和物业服务合同的约定，对物业及其环境、公共秩序进行管理；

（二） 依照有关规定和物业服务合同收取物业服务费用；

（三） 制止违反物业管理规约的行为；

（四）选聘专营企业承担专项经营业务；

（五） 法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第三十六条 物业服务企业应当履行以下义务：

（一） 以业主至上为宗旨，提高服务质量和水平；

（二） 按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁（包括乱贴、乱画清洗）、共用部位及设施设备日常维修等服务；

（三） 实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况；

（四） 接受业主委员会和业主的监督；

（五） 承担文明创建、人员信息、网络平台、平安建设等社会管理，积极融入社区管理；

（六） 法律、法规规定的其他义务。

第三十七条 县住房和城乡建设局、各乡镇政府或经济开发区管委会应当加强对物业服务企业交接工作的指导、协调和监管。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，各乡镇政府或经济开发区管委会应当责令其限期撤出，发生治安事件的，公安机关应当依法及时处理；业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第三十八条 物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，社区居委会应当在各乡镇政府或经济开发区管委会指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务，物业管理费由业主承担。

 

第六章 物业的使用与维护

 

第三十九条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权力不得危机建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第四十条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。、

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施、设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十一条 业主、物业服务企业等单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因建设、维修或者养护物业以及公共利益的需要，业主临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会（或发起全体业主民主表决）和物业服务企业的同意；物业服务企业或者供水、供电、供气、通信、有线电视等单位临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会（或发起全体业主民主表决）的同意。

业主、物业服务企业以及其他单位或者个人临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

建设、维修或者养护物业共用部位、公共设施设备，相关业主、物业使用人应当予以配合。

第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。业主大会成立后，按业主大会的决定使用。

利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定；未成立业主委员会，不能发起成立业主大会的，由物业服务企业将计划资料在小区内公示，广泛征求业主意见后决定。停车收费按照有关规定执行；车位收益主要用于弥补业主大会和业主委员会工作经费以及物业服务企业管理经费，也可以按照业主大会的决定使用。

第四十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金的收取、使用、管理按照《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》和有关规定执行。

第四十五条 开发建设单位应当按照工程建筑安装总造价的百分之三提取工程质量保证金，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。保修期满、开发建设单位提出申请要求退还工程质量保证金的，须经物业服务企业和物业行业管理部门同意后，方可退还。

物业保修期届满后，业主专有部分的管理、维修和养护，由业主负责。业主对专有部分进行管理、维修和养护时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损坏的，应当予以赔偿。相邻业主应当依法提供便利。

第四十六条 物业存在安全隐患、危害公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者业主共同决定，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第四十七条 物业使用中禁止下列行为：

（一） 未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（二） 损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（三） 破坏或者擅自改变房屋外观；

（四） 损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备；

（五） 堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六） 乱丢垃圾、高空抛物；

（七） 排放有毒、有害物质；

（八） 发出超过规定标准的噪声；

（九） 随意停放车辆；

（十） 违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；

（十一）随意设置摊点、张贴、涂抹和悬挂物品；

（十二） 有关法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

 

第七章 物业服务收费

 

第四十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式，实行政府指导价的按县发展改革委的批复核准的价格执行，领取《安徽省服务价格登记证》后方可收费。

其他住宅、非住宅以及其他服务项目的物业服务收费实行市场调节价，由双方当事人共同协商约定具体价格，并在物业服务合同中予以明确。

第四十九条 物业交付使用前及以后，开发建设单位或者物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其特约服务收费有双方当事人自行约定。

第五十条 物业管理区域内的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第五十一条 出售后已交付物业买受人或者因物业买受人的原因未实际交付的物业，买受人应当全额交纳物业服务费。

第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收欠款费用的，不得向用户收取手续费等额外费用；委托单位可以向受托的物业服务企业支付相关的代收业务劳务费，但不得采取变相涨价的方式，将上述费用转嫁由终端用户承担。

 

第八章 法律责任

 

第五十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

业主拒付物业服务费、不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第五十四条 在物业管理活动中，违反《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等规定的，依照有关规定对当事人进行处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第九章 附则

 

第五十五条  各乡镇政府或开发区管委会的物业小区，由各乡镇政府或开发区管委会负责统一管理。

第五十六条  《 前期物业合同示范文本》、《物业合同示范文本》由固镇县住房和城乡建设局制定。

第五十七条  本办法由固镇县住房和城乡建设局负责解释。

第五十八条 本办法自2021年1月1日起施行。